|
Per comprar un habitatge, què hem de tenir en compte? La compravenda d'una vivenda va acompanyada, necessàriament, de determinats contractes d'assegurança. Vivenda i Llar ENFRONT DELS DUBTES, ARRES... # (JAVIER MERINO). La compra d'una casa és per a la majoria una de les decisions més importants i costoses en la vida. Per sota, no es pot deixar gens a l'atzar, i molt menys a la dolenta fe d'alguns. Per a evitar sorpreses una vegada aconseguit el desitjat habitatge, la llei preveu el contracte d'arres, un senyal que el futur propietari lliurament al venedor quan s'aparaula la compra de l'habitatge i que serveix de garantia per a ambdós. Les arres es formalitzen mitjançant un contracte privat en el qual les parts pacten la reserva d'un habitatge, lliurant-se una quantitat de diners en concepte de senyal fins a la signatura del contracte definitiu de compravenda. # SEGURETAT.
La llei contempla el lliurament d'una quantitat en
concepte de senyal de la compravenda com a garantia
per a ambdues parts. Propietat, que indicarà
la titularitat, la descripció i l'estat de
càrregues de la finca. # TRES
MODALITATS. Les vendes abusives, habituals. Les
cases segueixen pujant... L'increment de preus en
l'habitatge al 2007 es mantindrà entre el 8
i el 10%, segons l'Associació Professional
d'Experts Immobiliaris, ja que la desacceleració
no s'ha traslladat encara al preu del sòl.
... i també les protegides Els habitatges de
protecció oficial seran almenys un 4,7% més
cares aquest any.El Govern ha fixat en 728 euros el
preu bàsic nacional per metre quadrat de superfície
útil. més info: http://www.20minutos.es/data/edicionimpresa/barcelona/07/01/BARC_11_01_07.pdf I
ara el constructor... #
Si és una vivenda nova, el promotor està
obligat a contractar una assegurança que garantitzi, # La llei prohibeix escripturar en el Registre de la Propietat cap obra nova en la que el promotor no hagi acreditat prèviament l'existència d'assegurança; no obstant, no està de més que exigim al promotor informació respecte a quina companyia asseguradora s'ha firmat. # Aquesta assegurança no cobreix els danys i perjudicis que, com a conseqüència dels defectes o vicis, es causin a persones o a edificis colindants, per exemple. És per això que aquesta manca de cobertura s'ha de tenir en compte a l'hora de contractar l'assegurança de resposabilitat de l'edifici.
# En aquest cas no és necessari contractar l'assegurança, excepte que abans de deu anys des de l'edificació es vengui la vivenda a un tercer. Si és així, hem de contractar l'assegurança perquè, contràriament , si apareixen defectes, respondrem nosaltres amb els nostres propis béns els danys que es puguin ocasionar. # Si per pagar la vivenda hem de recórrer, com és normal, a una hipoteca, veurem que el banc o caixa ens plantejarà la necessitat de contractar determinades assegurances. No oblidem que l'única assegurança obligatòria en contractar una hipoteca és la d'incendis,. A la pràctica, és quasi unànim l'exigència de la firma d'una assegurança que garantitzi a l'entitat financera el cobrament de la hipoteca en el cas de destrucció de la vivenda hipotecada, però cada vegada són més freqüents els intents d'imposar assegurances de vida, d'atur. Quan comparem els costos d'hipoteques, hem de valorar també aquest capítol. #
Per últim, recordem que no és legal
obligar-nos a contractar assegurances pactades amb
una Adeprovi (Asociación de Defensa del Propietario de Vivienda. www.adeprovi.com).
Dubtes en el endarreriment en l'entrega de les claus.
#
La llei ens ampara: és obligació ineludible
del promotor -venedor, que és qui redacta el
contracte i qui fixa la data d'entrega que més
li convé, determinar aquesta amb exactitud,
ja en el moment en que es va a poder disposar de la
vivenda, és un element molt important per decidir-se
a comprar una o altra vivenda # També són molts casos d'endarreriment en els que s'excusen com les "inclemències del temps". Els tribunals han deixat clar que la pluja, per exemple, no és causa justificativa d'un endarreriment en l'entrega, excepte que les mateixes hagin sigut qualificades oficialment com a extraordinàries, castròfiques, etc. Està clar que en el nostra pais és habitual que plogui, nevi... # Un altre dubte reiterar és si és possible entrar a viure en els habitatges abans de tenir la
llicència de primera ocupació. Evidentment, no és el més desitjable, però hi ha ocasions en les que es va 7 el moment de l'entrega i el comprador de la vivenda no té on residir. En aquest supostos, si existeix certificat de fi d'obra, ja està sol.licitada la llicència de primera ocupació i,simplement, se està a l'espera del tràmit burocràtic de la seva concesió, es pot ocupar la vivenda, tenint en compte que no podrem contractar el subministrament d'energia elèctrica, aigua, gas, etc i que correm el risc de què existeixi algun impediment per a la concesió de la llicència, haurem de tenir en compte les seves conseqüències. #No hem d'oblidar que els tribunals no consideren legalment entregada una vivenda fins que no existeixi la llicència de primera ocupació, el que és important de cara a possibles reclamacions per endarreiremt. # Hi ha molts compradors que tenen dret a una indemnització per endarreriment en l'entrega de la seva vivenda i no ho reclamen. Tenim de recordar que un endarreriment és un incompliment contractual i com a tat ha de ser indemnitzat: si hi ha algun perjudici quantificable com, per exemple, l'import d'un lloguer, es podrà reclamar aquest import, i si no hi ha (per exemple, vivim a casavd'un familiar), tenim dret a rebre una indemnització equivalent al import de les rendes per lloguer d'una vivenda semblant a la que hem comprat.
Canvis de superfície un cop construit l'habitatge. Una
de les consultes que es reben amb més freqüència
és què passa quan la vivenda que ens
lliuren és més petita que la que nosaltres
esperavem. HABITATGE I LLAR: Com detectar els vicis ocults. # Al principi no es veuen i sembla que no existeixen, però el dia menys pensat surten a la llum. Són els vicis ocults, defectes en la construcció de l'habitatge que es manifesten amb el temps. # Poden ser molt variats, des de canonades que no funcionen bé, fins humitats que sorgeixen per una mala *impermeabilización. 'Fa més de dos anys que ens van lliurar el pis i ara (a l'instal·lar-se els nostres veïns) ens adonem que tenim un problema de filtracions d'aigua' explica Sonia, una jove que acaba de traslladar-se a viure al seu nou habitatge. I la seva pregunta és: què pot fer el comprador en aquests casos? # En els casos d'habitatge de segona mà el Codi Civil regula l'existència dels vicis o defectes ocults. Els articles 1.484 i següents obliguen al venedor a rebaixar el preu de la cosa venuda (en aquest cas l'habitatge), a reparar els vicis o a retornar al comprador el que ha pagat per ella. El termini determinat pel codi Civil per a realitzar reclamacions per aquest tipus de defectes és de sis mesos (a contar des que l'habitatge es lliura). # Nova construcció. Normalment, en els habitatges nous els defectes es manifesten passat aquest termini, però què ocorre quan les humitats apareixen dos anys després?
# Notificació fefaent. Depenent del tipus de defecte, el comprador es pot acollir a un d'aquests tres terminis. El *primer pas és acudir a la promotora. 'El millor és fer-los saber el problema a través d'una notificació fefaent, mitjançant un *bureau-fax o un requeriment notarial', assenyalen en *Adeprovi (Associació per a la defensa del propietari d'habitatges). # La legislació és clara, no obstant això el reconeixement d'aquest tipus de vicis per part de les promotores i constructores en ocasions no és senzill i al final 'ens toca pagar als de sempre', afirmen els compradors. # Els defectes més comuns: # Humitats i filtracions: quan plou, en ocasions entra aigua per alguna de les finestres, balconades o per sota de la porta. El comprador només ho adverteix quan ja habita en l'habitatge. # Parquet mal col·locat sobre un sòl mal anivellat. Només es percep si comencen a trencar-se les peces. # Canonades: Els defectes de disseny o execució de les canonades de les cambres de bany fan que el nivell de l'aigua dels sanitaris descendeixi, amb els consegüents dolentes olors. # Olors i sorolls. Un defecte en l'aïllament de sorolls és difícil de detectar si no es duu temps vivint en la casa. En temes d'olors fins i tot és necessari que habitin diversos veïns perquè es pugui detectar el problema. Consells útils Hi ha defectes que un ull no expert no veu a primera vista. Aquests són alguns consells pràctics per a detectar els vicis ocults: Per a comprovar que les finestres guarden bé la plomada, cal amidar la distància entre el sostre i cadascun dels extrems de la finestra i veure si en ambdós costats existeix la mateixa distància; en cas contrari, no encaixaran bé els tancaments. Per a veure si la bomba de pressió d'aigua té força suficient s'encén la *caldera, s'obre l'aixeta de la dutxa i s'espera que l'aigua surti molt calenta; llavors, sense tancar la dutxa, s'obre del tot altre aixeta. Si la flama de la *caldera descendeix i l'aigua comença a sortir freda, la pressió és insuficient. Habitatge i llar. Què fer amb la renda antiga? A dia d'avui subsisteixen nombrosos contractes d'arrendament de renda antiga. # Una canga per a molts inquilins, que paguen lloguers ridículs. Quants habitatges hi ha en aquestes circumstàncies? No sé sap amb certesa, encara que hi ha qui calcula que van del 12% al 22% del total d'immobles llogats. # La pervivència d'aquests contractes dóna lloc a situacions molt injustes per al propietari. Lourdes *Alboreca, directora de serveis jurídics de Adeprovi (Associació de Defensa del Propietari d'Habitatge), explica que 'hi ha casos en els quals els inquilins tenen molta edat i uns ingressos minsos, i no es tracta de deixar desemparat a ningú, però tampoc és admissible que el propietari, moltes vegades amb la mateixa edat i ingressos, hagi d'acudir a la caritat de familiars i amics'. Sense arribar a aquests extrems, la veritat és que els propietaris tenen tot el dret a percebre el diners que dicta el mercat, sense suplir a l'Estat en la seva obligació de procurar habitatge als ciutadans. Desnonaments per la via ràpida. # Cada vegada abunda més un tipus d'inquilí morós professional, expert en introduir-se en un pis de lloguer, emprant fins i tot falses referències, i sense intenció alguna de pagar al seu propietari. # Fins desallotjar a aquest tipus d'inquilins barruts poden passar fins dos anys. I encara que teòricament se'ls condemna al pagament dels seus endarreriments, en molt pocs casos s'aconsegueix recuperar el diners, ja que en processos civils correspon al damnificat perseguir al deutor. # De fet, una de les reivindicacions de l'Associació de Defensa del Propietari d'Habitatge (Adeprovi) és que s'actuï d'ofici a l'hora d'executar la sentència. Unes altres són que se'ls inclogui en una llista de morosos i que, si ha creat una falsa imatge de solvència, es consideri una estafa i sigui jutjat per la via penal. # Buidors per por. Aquest fenomen, en augment, sobretot en populoses ciutats com Madrid, és una de les causes que es remenen per a explicar l'escassesa d'habitatges en lloguer. 'Molts propietaris renuncien a obtenir un benefici econòmic per por de trobar-se amb un inquilí que gaudeix del seu pis sense pagar mentre un procediment judicial va demorant-se mesos i mesos', sosté Lourdes Alboreca, directora dels serveis jurídics d'Adeprovi. # Però les coses se'ls van a posar més difícils als inquilins que es neguen a pagar a causa de la llei orgànica 19/2003, que contempla, entre altres mesures, la creació de judicis ràpids per a desnonaments per falta de pagament de la renda en contractes de lloguer d'habitatges i locals. # El procés. Amb aquesta modificació, si el seu llogater no li paga des de fa mesos i està decidit a desnonar-lo, no haurà d'esperar més de cinc dies després de presentar la demanda perquè es designi la data de la vista, que tindrà lloc en un termini no inferior a deu dies ni superior a vint. Si l'inquilí ha pagat la seva renda, no té més que mostrar els seus justificants de pagament per a sortir bé lliurat. En cas contrari, quedarà fixat el dia del llançament (el dia que, si no s'ha anat, se li treu per la força), en un termini inferior a un mes des de la data de la vista. # La llei només permet que el llogater saldi els seus deutes perquè es retiri la demanda en una ocasió. Si reincideix, no seria possible aquesta solució. #
Paciència. Encara caldrà esperar diversos
mesos per poder aplicar aquesta modificació,
ja que
Abans i després de la compra d'una vivenda. # Les lleis reconeixen als compradors d'habitatges (especialment als d'habitatges de nova construcció) molts més drets dels quals podrien pensar-se, a la vista de l'alt nombre de queixes i problemes que es presenten tots els dies en aquesta matèria. També és habitual que els nostres tribunals apliquin aquesta normativa amb amplios criteris interpretatius a favor de la part més desprotegida, que sol ser el comprador. Llavors, perquè no exigim els nostres drets? És sorprenent la quantitat de persones que compren un habitatge confiant en el que el venedorexplica, sense un document escrit que avali, ni tan sols, per exemple, el nombre de metres útils que està comprant, o sense data de lliurament, o sense assegurança de caució o aval bancari que garanteixi les quantitats que es lliuren a compte... # En una fase prèvia a la compra és imprescindible assegurar-se de què el procés s'inicia amb bon peu, no ens ha de fer vergonya exigir tota la informació i tota la documentació a la qual legalment tenim dret: és més, deuria ser la pròpia venedora la qual ens l'oferís, sense més. I si es neguen a respectar els nostres drets abans de vendre, què pot ocórrer una vegada que ja ens tenen lligats? Per descomptat, això no és garantia que no vagin a sorgir problemes, però sempre hi ha més possibilitats d'arribar a gaudir del nostre habitatge sense passar cap disgust. # En una fase posterior a la compra, si el venedor no ha acomplit amb totes i cada una de les seves obligacions, exigim-les perquè a nosaltres se'ns haurà demanat fins l'últim cèntim d'euro. Cert que després de tota llarga espera, només tenim desitgem de disfrutar de la nostra casa, cert que no és e! millor moment des del punt de vista econòmic, i cert que l'engegada d'un nou pis suposa molt de temps, però no és menys veritable que gens del que facin els legisladors o els jutges servirà si nosaltres mateixos no som capaços de moure'ns en defensa dels nostres propis drets. En resum, ni tan sols lliuri una paga i senyal per a la compra si no li han informat prèviament de tot el necessari i, per descomptat, reclami tots els seus drets si no es respecten, fins i tot judicialment. I sempre, durant aquest llarg procés d'elecció i compra d'un habitatge, consulti a l'advocat quan tingui dubtes, perquè és preferible prevenir que guarir, i els coneixements i consells d'un bon professional poden ajudar molt. EnAdeprovi no ens cansem de repetir-lo: si ningú comprés un pis a una empresa venedora que no respecta els drets dels consumidors, aquesta empresa no podria seguir operant en el mercat. # Quan. L'actualització de la renda tindrà efecte a partir del primer mes de pròrroga del contracte. # Quin IPC aplicar. Existeix un IPC anual i un mensual. L'anual seria el que recolliria la variació del cost en un any natural, el mensual només recolliria la variació d'un mes. Per actualitzar la renda és necessari saber quin és el IPC anual, que es pot aconseguir en la pàgina web d l'Institut d'Estadística (INE, www.ine.es) o a les oficines d'aquest organisme. El manteniment de la vivenda. La necessitat de mantenir en bon estat la vivenda llogada és un dels temes que més problemes dóna. # La llei estableix el següent. Les obres de manteniment importants es deuen realitzar per el propietari o arrendatari i les petites reparacions, pròpies del desgast normal va a compte del llogater. #
Hi ha casos en els que és fàcil saber
a qui li correspon la reparació. Per exemple,
les goteres en # Si és impossible arribar a un acord, l'haurà de resoldre el jutge. # Es pot intentar concretar en el contracte d'arrendament. És freqüent que es pacti l'obligatorietat d'assegurances de manteniment. Actualització de la renda del lloguer. És normal que després de cinc anys de lloguer els preus hagin augmentat. En els contractes també és normal alguna clàusula quereguli les variacions de la renda inicialment pactada. # Segons l'IPC. Es pot pactar qualsevol variació però el que és habitual és establir l'augment segons l'IPC. # També pot baixar. De moment, l'IPC sempre augmenta, però en el cas hipotètic que baixés, els tribunals han declarat nul.les les clàusules que recullen que la renda augmentarà, però no contemplen la possibilitat de que la renda baixi. D'aqueta manera, segons els tribunals, es viola la proporcionalitat, reciprocitat i equilibri que deu existir en els contractes. En resultar nul.la, el propietari es queda sense la possibilitat d'actualitzar la renda. En aquest tema és important l'assesorament d'un professional. La cessió d'una casa de lloguer. # Per mitjà d'una cessió el llogater entrega a un tercer la seva posició jurídica en un contracte. Es a dir, en un contracte de lloguer hi ha dos signants: la part que lloga (propietari) i la part del llogater (inquilí). Cada signant d'un contracte té drets reconeguts i unes obligacions que cumplir. Els drets només podran ser exigits i gaudits per la persona que apareix com a signant i les obligacions només es podran exigir a aquest signant. # Per mitjà de la cessió, el llogater abandona, es desentèn del contracte de llogater i deixa en el seu lloc a una altra persona que pasaria a ser el nou llogater. # Els casos de cessió són més freqüents del que sembla. Per exemple, el cas d'amics que comparteixen el pis i només un d'ells és el llogater. Si el titular del contracte decideix abandonar la vivenda però l'altre ocupant vol continuar en ella, es pot sol.licitar la cessió. S'ha de tenir en compte perquè la cessió tingui validesa, i és imprescindible, el consentiment per escrit del llogater. # El consentiment ha d'estar per escrit. És importantíssim, ja que una cessió inconsentida té com a conseqüència principal que el propietari pot resoldre el contracte d'arrendament. És a dir, si la vivenda va ser llogada a una persona i, per els motius que sigui, aquesta vivenda ha estat ocupada per altres, aquest pot donar per resolt el contracte y exigir el seu desallotjament. Repercusió de les obres en una vivenda de lloguer. # L'import de les obres necessàries per mantenir la vivenda en bon estat, en contractes de renda antiga, pot repercutir en el llogater de dues maneres principalment, que denominem nova i antiga. # Quan el propietari pot triar entre una i l'altre ha de tenir en compte que l'impagament de rebuts per obres pot tenir conseqüències molt diferents. # Si el propietari ha escollit el sistema antic i el llogater no paga, es podrà demanar al jutjat la resolució del contracte; si s'ha elegit el sistema nou, l'únic que podrà fer és reclamar els diners del deute.Recomanem sempre reclamar judicialment per qualsevol impagament. #La Llei estableix que aquesta comunicació ha de ser, senzillament, per escrit. Però és recomanable que quedi constància del què s'ha donat, de qui ho ha recollit, on s'ha efectuat l'entrega i quin era el contingut de la comunicació. A més de les notificacions notarials i judicials, és fefaent el burofax enviat per correus amb avís de recepció del rebut i certificació de text i si el propietari ha signat una còpia. M'han deixat la casa destroçada. El parc d'habitatges buits a Espanya ha crescut un 25,48% en l'última dècada, rondant els 3,01milions d'unitats, segons un informe presentat per la Fundació de les Caixes d'Estalvi. El principal motiu pel qual els propietaris es neguen a llogar (a més, òbviament, de no necessitar massa els diners) és la por als impagaments i les destrosses. I la veritat és que són les dues causes de gresca més freqüents entre arrendats i arrendataris. Gairebé l'única cosa que pot fer el propietari que es troba amb desperfectes greus és apropiar-se de la fiança per reparar els danys. Pero no és estrany que el cost de la reparació excedeixi aquesta quantitat. «Nosaltres hem vist cases desahuciades que no quedava ni un moble i fins i tot havien arrencat els endolls», explica *Lourdes Alboreca, directora de serveis jurídics de l'Associació de Defensa del Propietari de la Vivenda (Adeprovi). En aquesta situació només queda que afrontar una lenta batalla legal en els tribunals. Millor prevenir que guarir. Alboreca assenyala com a única solució actuar a priori. Estipulant en la redacció de l'aval bancari que també cobreix els desperfectes a més de 'limpagament. Amb una assegurança en el qual s'aclareixi que es tracta d'un habitatge llogat. És freqüent que l'arrendatari s'encarregui del continent i l'arrendador del contingut. Existeia a més productes específics per a arrendaments. Per exemple,per actes vandàlics causats per inquilins desahuciats. Un altre punt de vista. Per a l'arrendatari les coses són diferents. És comú que, al seu parer, aquests danys ja existien prèviament o que opini que els desperfectes causats no són per a tant. A Adeprovi confirmen que existeixen els propietaris deixondits disposats al que sigui per quedar-se la fiança. Per això sempre és bona idea deixar constància al signar el contracte de l'estat de l'immoble, amb fotos si és necessari. Fins i tot estipular un termini d'uns quinze dies perquè l'inquilí comprovi que tot funciona. L'OBLIGACIÓ D'AVISAR. Pocs inquilins saben que tenen l'obligació legal de comunicar al seu propietari tots els danys que s'hagin produit. El propietari no està dintre del pis i no té altra manera de saber-ho. El millor és fer-ho mitjançant burofax perquè quedi constància de l'avís i no hagi problemes en el futur. ASSETJAMENT I ENDERROC A L'INQUILÍ JAVIER MERINO. A l'assetjament escolar i laboral s'ha unit en els últims anys al que es produeix en el propi habitatge. Aquest mobbing afecta a inquilins de renda antiga en immobles situats normalment en el centre de les ciutats –on els immobles han adquirit major valor–, que són assetjats pels seus propietaris perquè abandonin l'habitatge. És una pràctica denunciable, però molt difícil de demostrar. El propietari sol intentar, en un primer moment, arribar a un acord amb els arrendataris perquè aquests deixin l'immoble i ell pugui vendre'l o rehabilitar-lo per a treure un major benefici. Normalment, els inquilins, ancians en la seva majoria, prefereixen quedar-se en la casa per motius econòmics o sentimentals. És llavors quan comença l'assetjament. Talls i avaries. Són unes de les mesures de pressió més comuna, segons les associacions d'usuaris,és l'execució d'obres injustificades i,moltes vegades, fictícies, que comporten talls de subministraments, sorolls i brutícia. Altres pràctiques habituals són el lloguer d'altres pisos a veïns molestos, el saqueig de bústies, destrosses per a aconseguir la declaració de ruïna de l'edifici o els enganys en els terminis del pagament del lloguer per a provocar impagaments i justificar així un procés de desnonament. Si, malgrat la pressió, l'inquilí pot resistir, no podrà cantar encara victòria. El propietari pot vendre l'immoble a altra persona o empresa –les hi ha especialitzades en aquests temes–,amb la qual seguirà conservant els seus drets i obligacions. I, en molts casos, la mateixa persecució.
|
durant
deu anys, el pagament dels danys materials que pateixi
l'edifici per vicis o defectes que tingui en el seu
orígen o que afectin a la cimentació,
els suports, les vigues, els forjats, els murs de
càrrega o qualsevol altre element estructural,
o bé que comprometin directament la resistència
mecànica i l'estabilitat de la vivenda.
#
Un cas especial és el dels autopromotors, és
a dir, el d'aquelles persones que contracten directament
amb un arquitecte o constructora l'edificació
d'una vivenda per a viure en ella. És un cas
freqüent en aquells supòsits en els quals
sóm propietaris de la parcela i decidim construir-hi.
determinada
companyia asseguradora ( normalment la mateixa de
la pròpia entitat) i que podem canviar de companyia
quan volguem, respectant els terminis i condicions
de preavís per a la renovació de la
pòlissa. Aquí també existeix
un mercat lliure en el qual, com a consumidors responsables,
estem obligats a relacionar qualitat/preu dels productes
existents al mercat Continuarà...
En
els caos d'endarreriment en la'entrega de les vivendes
de nova construcció, se'ns pregunta fins a
on arriba l'expressió " data d'entrega
aproximada" o la paraula "aproximadament"
juntament amb una data; per exemple, març de
2004 aproximadament. La resposta és que aquesta
aproximació a la data d'entrega la debem considerar
no escrita.
#
Moltes vegades se'ns pregunta que, si això
és així, per què no reclama tothom:
la resposta no pot ser més que aquesta: per
DESCONEIXEMENTdel dret o per DESPREOCUPACIÓ.
És una reclamació que es pot fer individual
o conjuntament amb totts o una part dels nostres veins,
sense excessius costos i amb moltes garanties d'èxit.
Si tots reclamèssim, habria un nombre molt
més elevat de vivendes que s'entregarien en
el termini.
#
És per això que per als habitatges de
nova construcció la legislació concedeix
terminis més llargs. La LLOI (Llei d'Ordenació
de l'Edificació) ofereix garantia d'un any
per als mals causats per defectes d'execució
que afectin a elements de terminació o acabat,
de tres anys per a mals materials causats per defectes
que no permetin l'habitabilitat i de deu anys per
als mals que afectin a l'estructura de l'edifici. 
és
necessari crear unes oficines d'enjutgement immediat,
on es presentaran les demandes tramitades pel procediment
de judici ràpid, i reservar uns dies determinats
en els Jutjats de Primera Instància. 
el taulat seran cosa de l'arrendador y si és
un pany que no va bé serà de l'arrendatari.
Però què succeiex si s'espatlla la caldera?
És impossible que la llei enumeri què
correspon a un o a un altre. Haurem de recórrer
a la jurisprudència. Tampoc hem d'oblidar que
la llei utilitza la paraula "obra" quan
correspon a l'arrendador i "reparació"
quan li correspon a l'arrendatari. Aquí hi
ha una pista: si s'ha d'arreglar la caldera, la "reparació"
serà a compte de l'arrendatari; si s'ha trencat
una canonada, l'"obra" correspondrà
a l'arrendador.
